LA GESTIÓN DE ÁREAS EMPRESARIALES Y POLÍGONOS INDUSTRIALES ( criterios para elegir la forma de gestión más adecuada)

¿Cómo elegir la forma de gestión más adecuada para cada área empresarial/polígono industrial?

Para dar respuesta a esta pregunta hay que partir de la siguiente premisa. Históricamente las áreas empresariales se desarrollaron sin que los empresarios ubicados en las mismas tuviesen claro de las circunstancias que condicionan su desarrollo y, por tanto, su actividad, dándose respuesta a los innumerables problemas que iban surgiendo sin criterio ni organización alguna. Es decir, no se podía hablar de la existencia de “gestión”.

Pasando el tiempo los problemas se iban acrecentando, por lo que comenzó a hacerse necesaria una estrategia de análisis y solución de los mismos, es decir, en definitiva la “gestión” del área.

¿A qué “problemas” en concreto nos estamos refiriendo?. Promoción, planeamiento, recepción, conservación y prestación de servicios.

Desde el punto de vista de la PROMOCIÓN debemos analizar todos aquellos aspectos que incidieron en el origen del área, debiéndose diferenciar claramente las situaciones en las que no existió promoción conocida de aquéllas en que sí está identificada.

En el primer supuesto- área sin promoción conocida- estamos ante las denominadas ZIES ( Zonas Industriales Espontáneas), las cuales presentan una grave problemática ya de origen respecto a la hora de su posible gestión, por lo que lo mejor para este supuesto sería “empezar la casa por los cimientos, no por el tejado”,es decir, empezar por el principio elaborando el correspondiente planeamiento y reurbanizando, o simplemente urbanizando por vez primera. Aquí la carencia de cualquier forma de gestión se presenta como primer escollo a superar.

Distinto es el supuesto en que la PROMOCIÓN está ya plenamente identificada, pudiendo existir una doble variante en si la promoción es pública o privada. Si se trata de una promoción pública será preciso identificar a la Administración promotora y los posibles acuerdos interadministrativos que dieron lugar al área. Si se trata de una promoción privada ésta presentará mayores dificultades ya que aunque esté identificado el promotor puede ser que este ya no exista, por lo que alguien debe asumir esa posición, Ayuntamiento o propietarios. Por ello las formas de gestión tampoco aparecerán con claridad en este supuesto.

Por su parte el PLANEAMIENTO, su estudio, aportará datos para efectuar el conjunto documental básico para desarrollar el polígono/área industrial y la normativa aplicable en el mismo. Hay que distinguir, pues, aquellas áreas en donde no existe desde el principio planeamiento alguno- las mencionadas ZIES- de aquellas en la que si exista un planeamiento.

Si estamos ante un ZIES lo lógico sería el elaborar el planeamiento, aunque con la dificultad de raíz que nace de una situación preexistente. Por su parte, si existe planeamiento se deberá de analizar el mismo, primero por el de carácter general y después por el específico del área, Plan Parcial o Plan Especial, con el objetivo de fijar con claridad cuál era el contenido del planeamiento original, su evolución, y sobre todo cuál es el vigente. Es vital saber si el área empresarial se originó con base a un Plan público o privado, y en este segundo caso, si nació con carácter de urbanización privada o no. Lo último es muy importante ya que ha servido a numerosos Ayuntamientos como argumento a la hora de su dejación de prestación de servicios (vigilancia, limpieza, ordenación del tráfico, etc…….) a estas áreas que nacieron con ese carácter de urbanización privada, surgiendo en este caso una problemática específica.

Otra cuestión básica que influye o puede influir en la gestión del área industrial es la RECEPCIÓN, aspecto de gran importancia para las áreas no ejecutadas por los Ayuntamientos (o por la iniciativa privada o por otras Administraciones públicas). Será en el momento de la recepción cuando la responsabilidad de los servicios y urbanización pase a los Ayuntamientos. He aquí el gran problema de éstas áreas- el Ayuntamiento se niega por costumbre o, mejor dicho, por conveniencia presupuestaria, el no recepcionar estas áreas amparándose en la existencia de defectos en la urbanización y el promotor de las misma con el paso del tiempo puede llegar a desaparecer, dejando en la más absoluta indefensión a estas áreas no municipales en la prestación de los servicios que necesitan y, por qué no decirlo, también merecen.

Si se trata de ZIES al no existir promoción menos podremos hablar de recepción., por lo que las redes de servicios que podrán existir, de modo provisional o insuficiente, serán de titularidad y responsabilidad pública, al haber autorizado el Ayuntamiento la implantación de empresas sin servicios y/o urbanización.

En las áreas empresariales en sentido estricto, podrá o no existir recepción, y si no se ha recepcionado expresamente tendremos que examinar supuesto a supuesto `para dilucidar si existe o no tal recepción por los Ayuntamientos.

La CONSERVACIÓN de la urbanización, de las infraestructuras, y el desarrollo en definitiva del área será una consecuencia de dar la mejor respuesta posible a los aspectos mencionados, ya que si no falta esta “pata” de la mesa los problemas serán menores.

En cualquier caso puede ocurrir que no exista conservación, que ésta sea realizada directamente por los propios empresarios, que la misma sea pública o sea privada. La falta de conservación se suele producir en las ZIES, pero también en áreas consolidadas. Premisa: la conservación pública presenta, salvo honrosas excepciones, grandes y graves deficiencias. Al contrario, la conservación por los empresarios, de facto o formalizada lo normal es que ofrezca resultados óptimos, pero presenta el problema de la doble carga económica que supone para estos empresario: por un lado contribuyen a la conservación del área en concreto y, por otro, pagan sus tributos a la Administración de turno (Ayuntamientos principalmente).

El caso de la PRESTACIÓN DE SERVICIOS (agua, alumbrado, saneamiento, vigilancia, limpieza, recogida residuos, etc…) suele ir a la mano del de la conservación ya que si no se conserva, los servicios públicos tampoco se llevarán a cabo o se efectuaran deficientemente. En este supuesto de la prestación de servicios surgen numerosísimas variantes, desde que sea casi inexistente, que sean prestados por el Ayuntamiento, por los propios empresarios o con situaciones mixtas. ¿Qué fórmula es la mejor para la prestación de servicios para un área empresarial o polígono industrial?- me declaro entusiasta de la fórmula mixta, lo reconozco, ya que por un lado se evitaría esa doble carga económica ya mencionada a los empresarios, y por otro se evitaría al Ayuntamiento un fuerte desembolso del Presupuesto Municipal para la conservación y prestación de servicios de las zonas industriales de su territorio municipal.

Las ya mencionadas Entidades de Conservación Urbanística que se trata de entidades asociativas de base privada pero de carácter público, pudiera parecer que van en contra de los intereses de los empresarios instalados en esa área empresarial con esta forma de gestión al trasladar toda la carga de conservación y prestación de servicios a los mismos, pero tengo que señalar que esto habría que matizarlo, ya que dependerá de la “bondad” del Ayuntamiento a establecerse un convenio con los empresarios y de la “bondad” del propio convenio en sí.

CONCLUSIÓN

Por lo dicho anteriormente, la vía amistosa, de diálogo entre empresarios y Ayuntamiento se presenta como la más idónea ya que si el Ayuntamiento está bien asesorado aceptará en encontrar soluciones adecuadas a los conflictos mencionados, y no ignora que el área no es sólo fuente de recursos económicos vía impuesto, tasas y contribuciones especiales, sino también de oportunidades económicas, de creación de riqueza y empleo para su municipio. Pero lo mencionado no es la “fórmula de Barrabás”, sino que habrá que ir viendo caso por caso.

En el caso de las ZIES habrá que empezar por el principio estableciendo convenios que fijen los objetivos del planeamiento que forzosamente habría que efectuarse y, sobre todo, contemplando desde el principio la gestión posterior del área en ese planeamiento evitándose de este modo los problemas que pudieran surgir en el futuro.

Si nos referimos a las áreas de reducida dimensión, lo más idóneo no sería trasladar a los empresarios la carga de la gestión, conservación y prestación de servicios del área, siendo lo lógico que se mantenga la conservación y prestación de servicios en manos públicas y otorgando a los empresarios unas vías de interlocución adecuadas a la hora de las tomas de decisiones con el Ayuntamiento que afecten al área en concreto.

Para finalizar este apartado, en el supuesto de áreas empresariales medianas o grandes la cuestión se complica ya que habrá que decidir desde el principio quién va a llevar a cabo la prestación de servicios, si el Ayuntamiento o los privados. En mi opinión el ideal sería el establecimiento de un convenio-marco en que el Ayuntamiento prestara unos servicios y los propietarios-empresarios otros, y tales convenios se adaptarían a las características propias de cada área.