El Real Decreto-Ley 9 / 2.011, de 19 de agosto (BOE 20 de agosto) establece en su Disposición Transitoria Cuarta un intencionado (para muchos insuficiente) incentivo para la reactivación del sufrido y estancado mercado inmobiliario español, consistente en la aplicación del tipo impositivo superreducido del 4 % de IVA (en vez del 8 %) a las primeras entregas de viviendas que se produzcan desde el 20 de agosto de 2.011 hasta el 31 de diciembre de ese mismo ejercicio.
Pero surgen varias preguntas respecto de la aplicación de esta Disposición Transitoria:
1º) ¿Qué se entiende por “vivienda” para la aplicación de la Disposición Transitoria mencionada?
En la actualidad no existe en la normativa reguladora del Impuesto sobre el Valor Añadido una definición que permita concluir cuando se trata de un inmueble calificable como vivienda o no. No obstante, ante la ausencia de definición legal, la Dirección General de Tributos ha manifestado reiteradamente que se debe acudir a la noción “usual” de vivienda, de modo que debemos entender por vivienda “el edificio o parte del mismo destinado a la habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica”.
De lo anterior se deduce que es necesario concretar cuándo se entiende que un edificio o parte del mismo reúne los requisitos para ser considerado “apto” para su uso como vivienda. Respecto a esta cuestión la DGT establece en numerosas consultas vinculantes y generales que la aplicación del tipo reducido del 4% establecido en el supuesto de artículo 91.Uno 7º de la Ley 37 / 1.992 del Impuesto sobre el Valor Añadido depende de una circunstancia objetiva: la aptitud del edificio o parte del mismo objeto de la entrega para ser utilizado como vivienda, con independencia a la finalidad a que lo destine el adquirente, entendiéndose que tal edificio o parte del mismo es apto para vivienda cuando disponga de la correspondiente licencia de primera de ocupación o cédula de habitabilidad y de su aptitud, objetivamente considerada, para ser utilizada como vivienda.
2º) ¿Cuáles son los requisitos para que las entregas de inmuebles a particulares destinados a viviendas se beneficien de la tributación al tipo superreducido del 4 % en lugar del 8 %?
a) La entrega de la vivienda deberá efectuarse por un empresario o profesional (según Ley del IVA), ya que en caso contrario tal entrega tributará por el Impuesto de Transmisiones Particulares y Actos Jurídicos Documentados, concepto Transmisiones Onerosas
b) Debe de tratarse de viviendas terminadas y ser su primera entrega (las realizadas por el promotor). En el caso de segundas o ulteriores transmisiones o entregas de viviendas (viviendas usadas) está exento de IVA, y tributará por el Impuesto de Transmisiones Particulares y Actos Jurídicos Documentados, concepto Transmisiones Onerosas.
c) Es necesario que los edificios o partes de los mismos que se transmiten sean aptos para su utilización como viviendas; se incluirán las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente. Dos puntualizaciones:
1. No se consideran anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con las mismas.
2. No se consideran edificios aptos para su utilización como vivienda las edificaciones destinadas a su demolición.
d) La entrega de la vivienda deberá producirse desde el 20 de agosto del 2.011 hasta el 31 de diciembre del mismo ejercicio.
3º) ¿Cómo tributan los pagos anticipados realizados durante el 20 de agosto de 2.011 hasta el 31 de diciembre del mismo ejercicio?
Los pagos anticipados realizados durante el período mencionado en la pregunta, correspondientes a primeras entregas de viviendas, plazas de garajes y anexos en ellos situados tributarán igualmente al tipo del 4 %, con independencia de que la entrega del inmueble se produzca con posterioridad al 31 de diciembre de 2.011.
4º) ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a los pagos a cuenta de la futura entrega de viviendas efectuados a una cooperativa efectuados entre el 20 de agosto de 2.011 hasta el 31 de diciembre de 2.011?
Al tratarse de pagos anticipados tributarán al tipo del 4 %, en los términos del apartado anterior.
5º) ¿Cuándo se devenga el IVA en la entrega de una vivienda?
El devengo del IVA en la entrega de una vivienda se produce, de forma general, en el momento de la puesta en poder y posesión del adquirente de la vivienda. Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta en poder y posesión se entiende realizada en el momento de su otorgamiento/firma.
Pero si de la misma escritura resultase o se deduce claramente un momento posterior de puesta en poder y posesión de la vivienda al adquirente, el devengo del IVA se producirá en el momento en que tal puesta en poder y posesión sea efectiva.
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